Inversión Alquiler Turístico VS Alquiler
largo plazo, ¿Cuál es mejor?
En este artículo queremos tratar las diferencias entre el alquiler turístico y el alquiler a largo plazo (alquiler de vivienda habitual).
Cada una de las modalidades tiene sus ventajas e inconvenientes y vamos a ponerlas encima de la mesa para que elijas la mejor opción para ti. ¡Empezamos!
¿QUÉ ES EL ALQUILER TURÍSTICO?
El alquiler vacacional es un alquiler enfocado en el corto plazo, alquiler para turistas o personas que quieren pasar una estancia corta.
Normalmente, este tipo de alquileres suele promocionarse a través de páginas especiales como: Booking o Airbnb.
¿QUÉ ES EL ALQUILER A LARGO PLAZO?
El alquiler de larga estancia está enfocado para el uso de la vivienda como lugar para vivir de los inquilinos y tiene sus propias regulaciones y leyes frente al alquiler vacacional.
LOS REQUISITOS PARA EL ALQUILER VACACIONAL
Los requisitos para poder realizar un alquiler turístico cumpliendo con la normativa varían según la Comunidad Autónoma y la localidad donde queramos realizarlo.
Las grandes ciudades suelen ser más restrictivas con este tipo de alquiler y el procedimiento para obtener la licencia es más costoso y duradero que en los pequeños municipios.
A pesar de que la documentación solicitada y requerimientos son diferentes en cada lugar, vamos a mencionar los requisitos más comunes y generales. ¡Sigue leyendo!
Obtener una licencia vacacional
La licencia vacacional es el permiso o autorización emitido por las autoridades locales que permite a los propietarios de viviendas o apartamentos alquilar sus propiedades por períodos cortos, generalmente destinados a estancias turísticas. Estas licencias son comunes en lugares con una alta demanda de alquileres turísticos, como ciudades turísticas o áreas vacacionales.
Para la obtención de la licencia vacacional son fundamentales los siguientes documentos para tu vivienda:
Permiso del ayuntamiento o Informe compatibilidad urbanística o CCU
Uno de los pasos necesarios para obtener la licencia turística es pedir un permiso técnico en el ayuntamiento.
En la Comunidad Valenciana, técnicamente, se llama informe de compatibilidad urbanística. En él, se indica si el inmueble es apto para vivienda turística.
Cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación
Es importante entender que para que una vivienda pueda ser turística, primero debe ser vivienda. La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que inmueble es una vivienda y, por ello, habitable.
Respetar Prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios
Un apartado importante a tener en cuenta dentro de los alquileres turísticos es la posibilidad de que la comunidad de vecinos donde se sitúa tu propiedad trate de prohibir la actividad turística.
Ante esta situación, la ley no es del todo clara en algunas comunidades autónomas, ya que no establece unas bases que dejen entrever de forma inequívoca si los vecinos tienen esta potestad o no.
A pesar de esto, deberemos tener en cuenta los estatutos de la comunidad para poder evitar problemas con nuestra comunidad de vecinos.
Cumplir las normas de Turismo
En España el turismo no está regulado a nivel estatal, es competencia de las Comunidades Autónomas. Los municipios, en última instancia, pueden también regular los alquileres turísticos, siempre y cuando respeten la normativa autonómica.
Algunas normas comunes en la mayoría de comunidades del país son:
- Placa turística. Identifica si tu vivienda es apta y está inscrita como vivienda turística.
- Hojas de reclamaciones. Es necesario contar con ellas para cumplir con la normativa y ofrecer a los huéspedes una garantía de confortabilidad y seguridad.
- Comunicar sobre los viajeros a la policía.
Requisitos para el alquiler de larga estancia
En España, la legislación que regula el arrendamiento urbano se encuentra principalmente en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Algunos aspectos clave a tener en cuenta por los arrendadores son los siguientes:
Contrato de arrendamiento
Es esencial redactar un contrato de arrendamiento detallado que establezca claramente los términos y condiciones del alquiler.
Fianza
El arrendatario debe entregar al arrendador una fianza equivalente a una mensualidad de renta, en el caso de una vivienda.
Renta
Las partes pueden pactar libremente la cuantía de la renta. En los contratos de duración superior a cinco años, se puede también acordar la actualización de la renta conforme a la evolución del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) que publica el Instituto Nacional de Estadística.
Mantenimiento y reparaciones
Los arrendadores son responsables de mantener la propiedad en condiciones habitables y realizar reparaciones necesarias.
Seguro del arrendador
Algunos propietarios eligen obtener un seguro para protegerse contra pérdidas financieras debido a daños a la propiedad o responsabilidad civil.
TRIBUTACIÓN ALQUILER VIVIENDA TURÍSTICA
Es crucial buscar asesoramiento profesional específico para estar al día de la tributación e impuestos aplicados a este tipo de alquiler. Es la forma de asegurarse de cumplir con todos los requisitos fiscales y evitar problemas con Hacienda.
Con carácter general los ingresos del alquiler turístico son considerados como rendimientos del capital inmobiliario.
Además, es importante señalar que los alquileres turísticos más sencillos, no tienen IVA y, por tanto, no hace falta ser autónomo, pero sí deberá tributar por ITP.
tributación arrendamiento tradicional
El alquiler de un bien inmueble constituye un ingreso que debe incluirse en la declaración de IRPF, ya sea como rendimientos del capital inmobiliario o bien como rendimientos de actividad económica.
gestión alquiler turístico
Para llevar a cabo un alquiler turístico ofreciendo una buena experiencia a los inquilinos hay que realizar una gestión activa y constante de tu vivienda.
Tienes la opción de delegar esta gestión a terceros o realizarla por tu cuenta.
Tendrás que tener en cuenta que, para ofertar un alquiler atractivo, el inmueble tiene que estar en perfectas condiciones. Vamos a desglosar las cuestiones más importantes a considerar a la hora gestionar tu alquiler turístico de forma correcta:
- Limpieza de la vivienda previa a la llegada de nuevos inquilinos.
- Cambio de ropa de cama y elementos desechables.
- Publicidad y promoción de la vivienda que haga visible tu oferta a los posibles clientes.
- Comunicación de los visitantes a las autoridades competentes.
- Check in/Check out.
- Asesoramiento legal.
- Puesta en marcha, reformas, mobiliario…
RENTABILIDAD VIVIENDA TURÍSTICA VS ALQUILER NORMAL
Precios
En alquiler a largo plazo se establece en una base mensual. Los precios mensuales suelen ser bastante más bajos por noche en comparación con el alquiler turístico.
Los contratos de alquiler a largo plazo pueden ofrecer mayor estabilidad en los ingresos, pero los precios no se ajustan tan fácilmente a las fluctuaciones estacionales o de demanda. Es decir, no son flexibles.
En cambio, los precios de alquiler turístico suelen establecerse por noche. En áreas turísticas populares, especialmente durante las temporadas altas, los precios pueden ser relativamente altos.
Los propietarios pueden ajustar los precios según la demanda del mercado y la temporada, lo que puede resultar en ingresos más altos durante periodos de mayor demanda.
Ingresos
Las viviendas turísticas suelen generar ingresos por noche, y en lugares turísticos populares, estos ingresos pueden ser significativamente más altos en comparación con un alquiler mensual estándar. Sin embargo, también hay períodos de baja demanda.
Por otro lado, el alquiler tradicional proporciona ingresos más estables y predecibles.
Estacionalidad
Los precios del alquiler turístico pueden variar significativamente según la temporada alta y baja, así como los eventos locales que atraigan a más visitantes.
El alquiler normal puede tener una estabilidad de precios a lo largo del año, con menos dependencia de las fluctuaciones estacionales.
control de la propiedad
Es importante tener en cuenta el control que tienes sobre tu propiedad según el tipo de alquiler que lleves a cabo.
En el alquiler a largo plazo pierdes el control de tu propiedad durante los 5 años que dura el contrato. Si quieres hacer visitas a tu vivienda, tendrás que consultarlo previamente con los inquilinos para solicitar su consentimiento.
En caso de que el propietario necesite la propiedad, podrá rescindir el contrato después de un período mínimo de 12 meses, siempre que así se acuerde expresamente en el contrato.
En el caso de alquiler vacacional cuentas con una mayor disponibilidad de tu vivienda, ya que las estancias de los inquilinos son cortas y no suelen durar más de dos semanas. Esto te permite sacar una buena rentabilidad al mismo tiempo que puedes disponer de tu inmueble.
En este caso, no pierdes el control de tu propiedad y puedes visitar la vivienda sin previo aviso.
comprar viviendas turísticas
Las viviendas con licencia turística o aptas para el alquiler turístico son más caras de adquirir en el mercado. Las restricciones al alquiler vacacional van aumentando con el paso de los años. Por ello, encontrar una vivienda apta para ello es bastante costoso. Sobre todo, en las grandes ciudades.
Es muy importante, antes de realizar la compra, consultar a expertos para asegurarte de que estás cumpliendo con todas las regulaciones y maximizando el potencial de tu inversión.
TENER LA LICENCIA TURÍSTICA AUMENTA EL VALOR DE TU VIVIENDA
En las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Alicante es muy difícil poder encontrar una vivienda apta para el alquiler turístico. Los ayuntamientos están estrangulando el alquiler turístico.
Es decir, si tienes una vivienda con licencia turística en una ciudad grande y turística, puede subir hasta un 25% el valor en el mercado para su venta.
el futuro de los alquileres
Hay una clara tendencia a restringir cada vez más los alquileres turísticos y regular en mayor medida el alquiler de larga estancia.
Los alquileres turísticos tuvieron un gran crecimiento hace más de diez años con la llegada de las plataformas de alquiler de viviendas particulares como Booking o Airbnb.
A pesar de ello, la crisis sanitaria mundial de 2020 obligó a los arrendadores a cambiar de prioridades, pasando de alquileres turísticos de corta duración a alquileres de larga duración, algo que todavía se mantiene a día de hoy.
Debido a que hay un gran aumento de la demanda los precios del alquiler en España, están en constante subida. De hecho, desde 2015, los precios del alquiler en España han aumentado un 41%.
Otros factores que actualmente están afectando directamente a la oferta y demanda de alquiler a largo plazo son la recuperación de la economía y el empleo; y, en segundo lugar, la aceleración de la inflación y la escasez de vivienda pública.
Además, los gobiernos señalan que el alquiler turístico es uno de los principales problemas de la inflación del alquiler a largo plazo.
En conclusión, cada vez hay más intervencionismo del Estado en los alquileres, lo que está repercutiendo en los mismos y ahogando el alquiler turístico.
TABLA COMPARATIVA Diferencia entre alquiler turístico y de largo plazo
