Invertir Vivienda Vacacional Comunidad Valenciana
¿Necesitas encontrar una vivienda que rentabilizar mediante alquiler vacacional? Desde Licencia Vacacional, te ayudamos a buscar y adquirir inmuebles aptos para licencia turística.
¿Cómo te podemos a ayudar?
- Asesoramiento técnico para búsqueda de inmuebles
- Estudios de mercado y rentabilidad
- Cartera de inmuebles según tus preferencias
- Informes de viabilidad técnica
- Consultorías personalizadas
La Comunidad Valenciana es una de las regiones más turísticas de España. Sus increíbles playas, clima, cultura y gastronomía mediterránea atraen a millones de turistas durante todo el año.
En la última década, se ha sumado al sector turístico el crecimiento exponencial de la vivienda vacacional, desafiando y compitiendo al hospedaje tradicional del hotel.
Este avance ha provocado efectos muy positivos a nivel de calidad turística y a nivel macroeconómico y microeconómico.
Sin embargo, en los últimos años, el sector se ha encontrado algunos problemas como:
- Crecimiento desorbitado y no regulado por el gobierno
- Lobbies hoteleros atacan las viviendas turísticas
- Comunidades de vecinos y barrios no están contentos con el alquiler turístico
- Estudios concluyen que la vivienda turística afecta en la subida del precio de la vivienda y alquiler tradicional
Todo esto ha provocado que los gobiernos hayan restringido demasiado las viviendas turísticas, especialmente, en las grandes ciudades.
Un ejemplo en la Comunidad Valenciana serían las ciudades de Alicante y Valencia en las que, como regla general, solo dejan obtener licencias en bajos.
Actualmente, en medianas y pequeñas ciudades, hay menos restricciones legales para poder ejercer la vivienda turística.
A pesar de estos obstáculos, las viviendas turísticas son imparables y siguen creciendo desmesuradamente. Esto se debe, principalmente, a que generan muchísimo dinero en España y ya hay un mercado instaurado.
¿ES RENTABLE TENER UNA VIVIENDA TURÍSTICA?
Uno de los aspectos más llamativos de invertir en vivienda turística es su rentabilidad.
De hecho, como regla general, el alquiler turístico tiene una rentabilidad más alta que el alquiler tradicional, pero dependerá parámetros como:
- Si vas a comprar la vivienda influirá muchísimo en la rentabilidad (ubicación, competencia, préstamos, señal, gastos de comunidad, etc.).
- Tener en cuenta y descontar el dinero y tiempo que vas a tardar en poner la vivienda a punto y legalizarla (reformas, licencia turística, etc.).
- Impuestos.
- La gestión de la misma, en base a si lo harás tú o lo vas a externalizar.
- La tasa de ocupación media que puedas tener.
- La estacionalidad.
- Precio medio por noche o ADR.
- Mala suerte (aquí te podrás encontrar con cambios en la normativa que pueden afectarte u okupas y vecinos en contra. En definitiva, muchos factores que podrían afectar a tu rentabilidad).
Por todo ello y para evitar riesgos, es recomendable hacer una investigación exhaustiva de las máximas variables posibles. También, es muy conveniente contratar a especialistas que puedan ayudarte como, por ejemplo:
- Personal shopper o inmobiliaria para realizar una buena compra.
- Asesoramiento técnico para asegurar la posibilidad de legalización de la vivienda (no todas las viviendas pueden tener licencia turística).
- Asesor fiscal o legal para que te asesore con los impuestos.
- Empresa de gestión de alquiler vacacional que lleven el alquiler y resuelvan las incidencias de la vivienda.
CONTAMOS CON LOS MEJORES COLABORADORES PARA AYUDARTE CON TU VIVIENDA TURÍSTICA
En relación al volumen en la Comunidad Valenciana, tenemos:
- Alicante 32.491 licencias turísticas creadas entre el 2019-2023.
- Valencia 6.904 licencias turísticas creadas entre el 2019-2023.
- Castellón 5.524 licencias turísticas creadas entre el 2019-2023.
Uno de los aspectos más importantes reflejados en el gráfico, es la cantidad de viviendas turísticas disponibles en Alicante. Por otro lado, es relevante destacar la rápida recuperación del COVID19, siendo la tendencia de crecimiento para el 2024 muy buena.
¿CUÁNTO SE PUEDE GANAR DE LA VIVIENDA VACACIONAL?
En algunas ocasiones, se puede ganar hasta un sueldo, pero depende de la vivienda, de la demanda y los gastos que tengas asociados.
De manera sencilla, para calcular ingresos, hay que tener en cuenta:
- Precio medio (ADR).
- Noches reservadas.
Estimar los gastos es algo más complicado, ya que varían según las siguientes situaciones:
- Hipoteca y señal.
- Reforma.
- Mobiliario.
- Legalización de la vivienda (licencia turística).
- Empresa gestión de alquiler vacacional.
- Suministros (luz, agua, gas, internet).
- Impuestos (declaración de la renta, IRPF).
- Mantenimiento (caldera, bombillas, etc.).
- Repuestos y equipamiento. (juegos de llaves, toallas, bolsas e basura, escobilla, etc.).
- Seguro de hogar.
- Instalación de seguridad (sensores, cámaras, etc.).
- Limpieza
- Comisiones de las plataformas turística (Airbnb…).
La rentabilidad puede variar mucho si la vivienda ya está pagada. Otra variable a tener en cuenta es si es necesario una empresa de gestión de alquiler vacacional.
En resumidas cuentas y siendo realista, si tienes que pagar una hipoteca y una empresa que lo gestione, las rentabilidades suelen ser del 8% al 15%.
Precio de licencia turística
Si te estás preguntando cuánto cuesta legalizar una vivienda para alquiler vacacional, es decir, obtener la licencia turística, normalmente, el precio va de 300€ a 600€, dependiendo del ayuntamiento.
Añadir que desde la nueva normativa del 2024, el precio de las licencias a aumentado y en algunas ocasiones puede superar los 1000 €.
Precio empresa gestión de alquiler vacacional
Por otro lado, si quieres ceder la gestión, normalmente cobran de 15% a 30% de lo que ingresas.
RENTABILIDAD COMPRAR UN LOCAL PARA VIVIENDA TURÍSTICA
Conviene destacar que, por norma general, comprar un local y convertirlo en vivienda turística es más rentable que comprar una vivienda directamente. Sin embargo, esto también conlleva un mayor riesgo.
MERECE LA PENA INVERTIR EN VIVIENDA VACACIONAL
¿Tienes dudas sobre si merece la pena? A continuación, vamos a citar las ventajas y desventajas de tener una vivienda turística.
El enfoque que vamos a tomar es el de ser un inversor que esta dudando entre invertir en vivienda turística u otro tipo inversión de bienes raíces.
VENTAJAS INVERTIR EN LICENCIA VACACIONAL
- Mayor rentabilidad y mayor ingresos.
- Puedes utilizar tu vivienda cuando quieras.
- Estás invirtiendo en otro sector. No solo inviertes en vivienda, sino en turismo. Es decir, el servicio que debes ofrecer y el enfoque es para un huésped que va pasar sus vacaciones.
- Al invertir en otro sector, estarás diversificando los riesgos en mayor medida.
- Tienes la posibilidad de ofrecer más servicios como: restauración, experiencias, limpieza diaria…
- Tienes más control sobre la vivienda. En otro tipo de arrendamientos, la vivienda pasa a tener “otro dueño” durante un cierto tiempo. Aquí, en cambio, tendrás pleno dominio de tu vivienda.
- No tienes compromiso a largo/medio plazo con el inquilino o huésped. Es decir, te ahorras los problemas derivados de un mal inquilino.
- Hay empresas gestoras especializadas que se encargan de todo y ofrecen seguridad.
- El mercado del alquiler turístico está creciendo y cada vez hay más plataformas, tecnología, demanda, etc.
- Siempre tienes la posibilidad de utilizar otro tipo de alquileres o vender el inmueble.
- Las viviendas con licencia turística y buenas rentabilidades se revalorizan mucho en el mercado. Por si alguna vez, optas por venderla.
- Conlleva más impuestos
- Es un sector que actualmente está mal visto por la sociedad
- Tienes que renovar la licencia cada 5 años
INCONVENIENTES DE COMPRAR UN APARTAMENTO TURÍSTICO
- Hay en épocas de año en las que tendrás menos demanda.
- La normativa para legalizar las viviendas es bastante restrictiva.
- Tienes que estar pendiente y conlleva complejidad mayor en la gestión.
- Puedes tener más problemas con los vecinos que el resto de alquileres por la rotación.
- Requiere una mayor inversión en mobiliario.
- Mayores gastos de mantenimiento. Por ejemplo: limpieza, repuestos, etc.
- Si no tomas las medidas necesarias, puedes tener problemas de okupas.
QUE ES MEJOR INVERTIR EN UNA VIVIENDA TURÍSTICA O UN HOTEL
En el enlace de a continuación analizaremos a través de una comparativa las características de un hotel frente a las del alojamiento turístico.
¿TIENES DUDAS? ¿ALQUILER LARGO PLAZO O TURÍSTICO?
Si están pensando en alquilar tu casa y no sabes como, en el siguiente artículo hablamos cuales son las ventajas e inconvenientes de cada uno.
¿Necesitas asesoramiento para invertir en vivienda turística?
¿DÓNDE INVERTIR EN VIVIENDA TURÍSTICA EN LA COMUNDIAD VALENCIANA?
MEJORES SITIOS PARA INVERTIR EN ALQUILER VACACIONAL
Para un mejor análisis, os mostramos el ranking de nuevas licencias turísticas en 2022 en las principales ciudades de la Comunidad Valenciana:
- Torrevieja (1214 uds)
- Calpe (612 uds)
- Jávea (575 uds)
- Orihuela (519 uds)
- Benidorm (494 uds)
- Denia (399 uds)
- Santa Pola (380 uds)
- Gandía (291 uds)
- Teulada (271 uds)
- Oropesa del Mar (263 uds)
- El Campello (246 uds)
- Altea (237 uds)
- Paterna (X uds)
- Peñíscola (208 uds)
- Valencia (196 uds)
- Alicante (178 uds)
- Benissa (165 uds)
- Finestrat (121 uds)
- Alcossebre (115 uds)
- Benitachell (102 uds)
- Canet d’en Berenguer (101 uds)
- Elche (95 uds)
- Benicasim (85 uds)
- Alfas del Pi (80 uds)
- Castellón (70 uds)
En primer lugar, es importante tener en cuenta que el hecho de que haya más licencias turísticas en un lugar, no significa que sea el mejor sitio para invertir, ni viceversa.
Por ejemplo, en Torrevieja se crean muchísimas licencias turísticas, pero tiene mucha estacionalidad.
Por otro lado, tenemos Alicante que dispone de muy pocas porque es complicado conseguirlas. Esto se debe, en gran medida, a que solo se pueden habilitar en bajos.
Otro ejemplo es Elche que, a pesar de ser la segunda ciudad más grande de Alicante, solo tiene playa en una pequeña parte de toda su región territorial (La Marina, Alted o Arenales). Esto hace que no haya tantas licencias, lo que no quiere decir que no sea una buena zona.
En conclusión, el listado anterior es para hacerse una idea aproximada de los lugares con mayor oferta. No obstante, lo importante es entender el mercado de cada ciudad y valorar otros parámetros como:
- Tasa de ocupación.
- Estacionalidad.
- Precio por noche.
- Normativa y restricciones.
- Logística.
- Límite de dinero para invertir.
- Precio de compra de viviendas.
- Oportunidades.
- Potencial de crecimiento.
- Gustos.
- Otras preferencias.
¿CÓMO INVERTIR EN VIVIENDA TURÍSTICA Y ASEGURAR LA COMPRA?
Si vas invertir en vivienda turística es recomendable antes realizar estos pasos:
1. ESTUDIO DE MERCADO PARA COMPRAR PISO PARA ALQUILER TURÍSTICO
En primer lugar, conocer la oferta y la demanda de la zona donde vas invertir, así como el mercado turístico y el mercado de compra de inmuebles.
Estas son algunas variables que te recomendamos revisar:
- Precio medio de compra de inmuebles.
- Tasa de ocupación de vivienda turística.
- Precio por noche de vivienda turística.
- Competencia del mercado en vivienda turística.
- Nivel de crecimiento del turismo en los últimos años.
2. ESTUDIO DE RENTABILIDAD DE UNA VIVIENDA VACACIONAL
En segundo lugar, es muy importante que hagas tus cálculos haciendo un pronóstico de rentabilidad según los ingresos y gastos que estimes tener.
3. ESTUDIO DE NORMATIVA
Esta parte es la más técnica pero no se puede obviar, ya que hay restricciones que te pueden impedir ejercer la actividad de alquiler turístico y pueden arruinar tu inversión.
Para evitar esto, lo mejor que puedes hacer es hablar con un especialista que te informe de la normativa y las restricciones que hay en la zona seleccionada.