Las comunidades de vecinos y el alquiler turístico
Si estás pensando en alquilar tu vivienda de manera turística, probablemente, te hayas preguntado si la comunidad de vecinos puede prohibirte hacerlo.
La respuesta no es tan sencilla como sí o no, ya que la ley no es especifica a este respecto, lo que puede crear un conflicto legal entre ambas partes. Te contamos todo lo que debes saber sobre la comunidad de vecinos en alquiler turístico, derechos y obligaciones. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es la licencia turística y por qué es importante?
Antes de profundizar en la pregunta de si las comunidades de vecinos pueden prohibir el alquiler vacacional, es importante entender qué es la licencia turística y por qué es necesaria.
La licencia turística es un permiso que otorga la administración pública a los propietarios de viviendas que quieren alquilarlas para uso vacacional. Es decir, esta licencia garantiza que la vivienda cumple con todos los requisitos técnicos exigidos por la ley.
En España, es obligatorio disponer de licencia turística, por lo que es importante informarse sobre la normativa de tu zona antes de decidir alquilar tu vivienda para vacaciones. De hecho, no tener la licencia puede acarrear multas y sanciones económicas importantes.
Cuándo se considera alquiler turístico
Hay algunas diferencias según la comunidad autónoma pero, a modo resumen, es cuando alquilas tu vivienda de manera turística, como un hotel, y lo promocionas en plataformas turísticas.
Dicho de forma más técnica, son aquellos inmuebles que han sido cedidos mediante precio, con habitualidad, en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio.
Es decir, se debe cumplir alguna de las siguientes circunstancias o condiciones:
- Es explotada por empresas gestoras de viviendas turísticas.
- Aparte del alquiler de la vivienda, se realizan servicios relacionados con la industria hostelera como, por ejemplo: limpieza, comida, etc.
- Se comercializa en una plataforma turística. Se entiende por plataforma turística los canales donde puedes reservar directamente las noches como Airbnb, etc.
En algunas comunidades autónomas, para considerarse vivienda turística, es necesario alquilar la totalidad del inmueble. De hecho, en los casos en los que se alquilan solo habitaciones, no está claro si se considera o no alquiler turístico.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que la duración de la estancia no es relevante. Es decir, si alquilas tu casa en su totalidad más de un mes en una plataforma de Airbnb, se consideraría alquiler turístico y, por lo tanto, sería necesaria la licencia turística.
¿Puede la comunidad de vecinos prohibir el alquiler vacacional?
La ley no es clara respecto a este tema. Tampoco existe jurisprudencia del TS o AP para que podamos interpretar la norma.
El artículo 17 hace referencia a la limitación o condicionamiento, ampliando a la posibilidad de prohibición, pero lo conveniente sería que fuera confirmado por la jurisprudencia.
Es decir, si una comunidad de vecinos prohíbe a un propietario el alquiler turístico y van a juicio, puede conllevar la obligación de indemnización por lucro cesante del propietario, que no habría podido explotar económicamente su inmueble.
Hay que tener en cuenta que hay sentencias que apoyan la nulidad del acuerdo de prohibición y parece que la posición que niega la posibilidad de prohibir, es la que va a preponderar.
En conclusión, la comunidad de vecinos puede prohibir el alquiler vacacional, pero una sentencia judicial puede decir lo contrario y anular dicha medida.
Por último, comentar que los acuerdos en las juntas precisan del voto favorable de 3/5 de los propietarios y cuotas, teniendo validez a partir del momento en que se registre en el registro de la propiedad.
Retroactivo para licencias turísticas antiguas
En todo caso, nunca se puede prohibir el alquiler turístico a un propietario que disponga ya de una licencia turística.
Además, es importante tener en cuenta que el acuerdo de prohibición solo empieza a tener validez legal cuando la comunidad de vecinos presenta el estatuto o acta con la prohibición en el registro de propiedad.
¿Puede acordar la comunidad que los pisos destinados a uso turístico paguen más cuota de gastos comunes?
En primer lugar, la subida de la cuota no podrá tener efecto en las viviendas que ya tengan concedidas una licencia vacacional, es decir, no tiene carácter retroactivo.
Por otro lado, si la comunidad ha acordado un porcentaje de subida para los alquileres turísticos nuevos hay que tener cuidado con dicho porcentaje. Por ejemplo, una subida de un 20% podría ser considera excesiva. Sea como sea, todavía no hay antecedentes suficientes a nivel jurisprudencial para poder establecer qué porcentaje se podría considerar excesivo.
Evita conflictos con la comunidad de vecinos con el alquiler vacacional
En primer lugar, lo más recomendable es informarse sobre si hay restricciones en tu comunidad de vecinos sobre el alquiler vacacional.
Otra cuestión importante es tener la vivienda legalizada y, por tanto, que cumpla con las medidas de seguridad y requisitos técnicos oportunos. Es decir, tu vivienda debe tener una licencia turística.
Como consejo y para evitar problemas, es recomendable realizar unas normas para los huéspedes, donde se contemplen las directrices de la comunidad. De esta forma, te asegurarás de tener el menor número de conflictos posibles.
Por último, en caso de que haya discrepancias o conflicto con los vecinos, siempre puedes apoyare y contar con especialistas en el ámbito que puedan ayudarte y asesorarte adecuadamente.