La compleja tributación del alquiler turístico España 2023 ¿Cómo se declara?
¿QUÉ ES EL ALQUILER TURÍSTICO?
El alquiler turístico hace referencia a cuando alquilas una vivienda o parte de la misma por noche como si fuera un hotel y con fines turísticos. Este tipo de alquiler es comúnmente asociado con plataformas en línea como Airbnb, Booking.com y Vrbo, que facilitan la conexión entre los propietarios de propiedades y los viajeros.
¿Cuándo se considera este tipo de alquiler?
En cada comunidad autónoma tienes sus especificaciones. Por norma general, el alquiler se considera vacacional, cuando cumple todos estos requisitos:
- Alquilas tu vivienda con fin turístico o de ocio.
- La vivienda tiene los muebles y el confort mínimo que marca la normativa.
- Usas plataformas turísticas como: Airbnb, Booking, etc.
- Arrendas tu vivienda por dinero.
- Los huéspedes pueden reservar directamente desde una web.
- Tienes la licencia turística para poder hacerlo.
De manera fácil y resumida, podríamos decir que es cuando alquilas tu vivienda como hace un hotel.
¿HAY QUE SER AUTÓNOMO PARA ALQUILER TURÍSTICO?
Si vas a alquilar tu vivienda y solo ofreces los servicios básicos de alquiler vacacional que están exentos, no hace falta que seas autónomo.
Más adelante os indicaremos cuales son estos servicios. No obstante, por darte un ejemplo, sería la limpieza a la entrada y salida del huésped. En este caso, estarías exento.
¿ES NECESARIO FACTURAR CON EL ALQUILER DE VIVIENDA TURÍSTICA?
Esto viene muy vinculado a lo comentado anteriormente. Si alquilas y das solo servicios de alquiler turístico y exentos, de manera general, no hace falta que factures.
Un cliente o huésped me está pidiendo factura
Los huéspedes pueden pedir factura a Airbnb, pero recibirá solo de la parte de la comisión que cobran. En este caso si que lleva IVA.
El resto del importe lo tienen que pedir al anfitrión. Pero la mayoría de los anfitriones no hacen facturas por el alquiler turístico, ya que no tienen obligación legal de hacerlas.
Lay ley dice que solo estás obligado a enviarle factura si:
- El huésped es un empresario u otra persona jurídica y va usar la vivienda turística por ejercicio de su actividad.
- Si un particular la solicita para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria o cuando se derive de otra normativa (por ejemplo, defensa de los consumidores y usuarios).
Fuente: Sede Agencia Tributaria.
Pero una pregunta, ¿Tu casero te envío facturas del alquiler?
Recomendamos intentar explicarle la situación al cliente o huésped para evitar tener que hacer la factura. También se le puede proporcionar recibo. No tiene mucha validez legal, pero sirve para justificar un pago.
En caso de algún huésped muy insistente que pida factura, y no quieras líos, puedes darte de alta, hacer la factura y luego baja.
1. IMPUESTOS ALQUILER VACACIONAL SIN SERVICIOS EXTRAS
Este es el tipo de alquiler más común. Suele darse cuando tienes una segunda residencia y te gestionas tú mismo el alquiler turístico. Tampoco ofreces servicios extras a los básicos del alquiler turístico.
¿Qué servicios NO se consideran extras en el alquiler turístico?
Son los servicios necesarios para poner a disposición del visitante la vivienda y están exentos:
- Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.
- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
- Un poco más raro es el de servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
Toda está información la puedes contrastar en la Sede de la Agencia Tributaria.
¿La limpieza es un servicio extra?
En este caso, hay que diferenciar el tipo de limpieza. Diferenciar, por tanto, la limpieza durante el periodo que está el huésped alojado, típica de hoteles, con la del alquiler turístico que se produce a la entrada y salida. Está última está exenta, mientras que la primera no.
Tributación y obligaciones fiscales. IVA, IRPF…
En el caso de ofrecer solo servicios de alquiler turístico (no extras), NO tendrás que ser autónomo y, por tanto, no hace falta facturar.
No obstante, en el caso de que tengas que hacer alguna factura, el IVA estará exento. Ya que si realizas el alquiler turístico sin servicios extras, no tributas por IVA.
Por otro lado, te corresponde el epígrafe IAE es 861.1 “Alquiler de Viviendas”
Respecto al IRPF, tributará por rendimientos de capital inmobiliario.
Por último, señalar que tendrás que tributar el ITP.
Gastos deducibles
Solo se podrán imputar gastos los días que tengamos alquilada la vivienda (de manera proporcional).
Y serán gastos deducibles los siguientes:
- Intereses hipotecarios: Si tienes una hipoteca sobre la propiedad que alquilas, es posible que puedas deducir los intereses pagados.
- Impuestos locales y municipales: Esto puede incluir el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto municipal y otros impuestos locales relacionados con la propiedad.
- Gastos de mantenimiento y reparación: Los costos de mantener la propiedad en buenas condiciones, como reparaciones, pintura, fontanería, electricidad, limpieza y jardinería, a menudo son deducibles.
- Amortización de la propiedad: Puedes deducir la depreciación de la propiedad a lo largo del tiempo, aunque esto a menudo tiene reglas específicas.
- Costos de gestión y administración: Los honorarios pagados a una agencia de alquiler o administrador de propiedades pueden ser deducibles.
- Suministros y servicios: Los gastos asociados con suministros para los huéspedes, como papel higiénico, toallas, sábanas, servicios públicos (agua, electricidad, gas) y conexiones a Internet pueden ser deducibles.
- Publicidad y marketing: Los costos relacionados con la promoción y publicidad de tu propiedad de alquiler turístico.
- Seguro: Los seguros relacionados con la propiedad y la responsabilidad civil pueden ser deducibles.
- Comisiones de plataformas de alquiler: Si utilizas plataformas de alquiler como Airbnb o Booking.com, las comisiones que pagas a estas plataformas suelen ser deducibles.
- Viajes y alojamiento: Si necesitas viajar para gestionar tu propiedad de alquiler turístico, los gastos de viaje y alojamiento relacionados pueden ser deducibles.
- Muebles y equipamiento: Los gastos relacionados con la compra, mantenimiento y reemplazo de muebles y equipamiento en la propiedad.
Por ejemplo, luz, agua, y los anuales, como seguro, comunidad de propietarios y amortizacion, se prorratean.
Pero otro lado, una reparación, la compra de toallas de cambio. si que se pueden deducir de manera completa.
Todo esto es muy conveniente que lo analices con un especialista.
¿Qué ocurre cuando la vivienda NO está alquilada?
Mientras la vivienda no esté alquilada, el propietario deberá tributar por imputación de rentas inmobiliarias.
La cuantía a computar en el IRPF será el resultante de aplicar el 2% del valor catastral de la vivienda o el 1,1% cuando los valores catastrales han sido revisados.
Hay que prestar atención a los gastos, ya que una gran parte de ellos son solamente deducibles en la proporción que el inmueble ha estado alquilado.
2. IVA Y TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO CUANDO REALIZAS SERVICIOS EXTRAS
En primer lugar vamos aclarar esto de servicios extras.
Servicios extras del alquiler turístico
Son los servicios de hospedaje. Es decir, los típicos que encontramos en los hoteles y, normalmente, se dan cuando el inquilino está en la vivienda. Algunos ejemplos son:
- Servicio de comida mientras está el inquilino en la vivienda.
- Limpieza mientras está el inquilino alojado.
- Lavandería mientras está el inquilino alojado.
- Experiencias.
Estos servicios tendrás que tributar el IVA correspondiente.
Impuestos con servicios extras
Aquí se complica más y tendremos que ser autónomo, facturar y tributar por rendimientos de actividades económicas.
También tendremos que pagar un IVA del 10 %. Debido a que son servicios adicionales al alquiler turístico.
El epígrafe adecuado es 685 Alojamientos turísticos extrahoteleros.
3. OBLIGACIONES FISCALES APARTAmENTOS TURÍSTICOS A TRAVÉS DE EMPRESA GESTORA
En multitud de ocasiones, los propietarios o inversores viven lejos de su vivienda turística. Esto sumado a que muchos de ellos no tienen tiempo para gestionar el alquiler vacacional, hace que muchas veces contraten empresas para que se lo gestionen.
Es decir, para obtener las licencias pertinentes, promocionar la vivienda, hacer la limpieza, check-in, etc.
Aquí hay dos tipos de acuerdos según la tributación.
a. Acuerdo de comisión de intermediación
En este caso, la empresa gestora solo es intermediaria y no gestiona la vivienda de forma completa. Es decir, que será el propietario el que alquile la vivienda al huésped, no la empresa gestora.
Esto quiere decir que, si no ofreces servicios adicionales, estarás exento del IVA sobre el importe que pague el huésped.
No obstante, la empresa gestora tendrá que facilitar al propietario una factura por sus servicios del 21%.
El propietario, en relación al IPRF, deberá tributar por rendimientos de capital inmobiliario y tendrá también que tributar el ITP.
Es decir, igual que en el punto 1 de este artículo.
b. Acuerdo por contrato de cesión o subarrendamiento
Este caso, a nivel fiscal, es el más complicado.
Se trata de cuando cedes tu vivienda por completo a otra empresa para que esta lo alquile a los huéspedes.
Es decir, realmente el que hace el alquiler turístico es la empresa gestora, no el propietario de la vivienda.
El propietario de la vivienda tendrá que enviarle una factura por el importe pactado a la empresa gestora.
Se trataría, por tanto, de la misma situación que cuando alquilas una vivienda de forma tradicional a una empresa. En este caso, el propietario de la vivienda tendrá que tributar:
IAE 861.1 Alquiler de Locales Industriales y otros alquileres Ncop
IVA 21% ya que alquila su casa a otra empresa.
Más información la Sede de la Agencia Tributaria.
Tributación alquiler turístico
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